Em recente decisão, o TRF  manteve sentença de piso que julgou procedente o pedido da empresa para reconhecer o direito da autora se valer da alíquota única do RET também em relação às receitas das unidades imobiliárias vendidas após a emissão de CVCO (Habite-se), e, em consequência, condenou a União à restituição dos valores indevidamente recolhidos ao Erário, à título de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, sem o aproveitamento do benefício do RET pela autora, com atualização pela taxa SELIC desde a época do indevido recolhimento até a data do efetivo pagamento. (4ªRegião, em Acórdão exarado nos autos da Apelação Cível nº 5004728-98.2020.4.04.7000/PR)

 

Importa elucidar que o legislador previu diversos regimes tributários, entre eles, o Regime Especial de Tributação, também chamado de RET, que nada mais é que uma forma diferenciada de tratamento tributário dispensado a determinadas atividades ou setores da economia com a finalidade de diminuir impostos, unificar tributos e eliminar a burocracia na emissão de nota fiscal.

 

O RET existe para que os governos federais, estaduais e municipais possam estimular a economia quando necessário, atraindo empresas para se instalar em regiões específicas ou até mesmo como uma forma de ajudar certos tipos de negócios a atravessar algumas crises, configura-se, portanto, um incentivo fiscal, concedido pelo Governo para estimular algum setor ou atividade econômica. Para isso, a administração pública oferece descontos, isenção, compensação e outros modelos que diminuem a carga tributária com o intuito de incentivar o investimento, o crescimento e a geração de empregos no Brasil.

 

Quem pode optar pelo RET?

O RET é aplicável às incorporações imobiliárias, e foi instituído através da Lei nº 10.931 de 2004, em caráter opcional e irretratável, enquanto perdurarem direitos de créditos ou obrigações do incorporador junto aos compradores dos imóveis.

 

A opção pelo RET deve ser realizada levando em consideração os seguintes requisitos previstos na legislação:

 

1. Afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação;
2. Inscrição de cada incorporação afetada no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ);
3. Prévia adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE);
4. Regularidade fiscal da matriz da pessoa jurídica quanto aos tributos administrados pela RFB, às contribuições previdenciárias, à Dívida Ativa da União administrada pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN) e FGTS;
5. Apresentação do termo de opção pelo RET à delegacia da Receita Federal com jurisdição sobre o estabelecimento matriz da pessoa jurídica.

 

O regime trouxe como benefício a tributação da receita mensal, ou seja, dos recebimentos mensais oriundos da comercialização de unidades imobiliárias, com alíquota de 4% (quatro por cento). Do total das receitas recebidas, podem ser deduzidas as vendas canceladas, as devoluções de vendas e os descontos incondicionais concedidos, já para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31.03.2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado do IRPJ, da CSL, do PIS-Pasep e da Cofins será equivalente a 1% da receita mensal recebida, desde que, até 31.12.2018, a incorporação tenha sido registrada no cartório de imóveis competente ou tenha sido assinado o contrato de construção.

 

Pois bem, apesar de ausência de vedação expressa na lei sobre à possibilidade de inclusão das receitas no RET auferidas em razão das vendas após a conclusão da obra, as autoridades fazendárias – vide Solução de Consulta COSIT nº 99.001/2018 – vinham mantendo o entendimento por deixar de fora as receitas decorrentes das vendas após a conclusão da obra, assim, a ausência de expressa previsão legal dispondo que tais receitas deveriam ser tributadas pelo RET e a indefinição de conceitos e de norma regulamentadora aplicável ao regime, acabou gerando insegurança jurídica aos incorporadores por ele optantes.

 

Ao passo que a Lei nº 13.970/2019 trouxe o art. 11-A para pôr fim à insegurança jurídica em volta do tema, umas vez que o dispositivo legal determina que “o regime especial de tributação previsto nesta Lei será aplicado até o recebimento integral do valor das vendas de todas as unidades que compõem o memorial de incorporação registrado no cartório de imóveis competente, independentemente da data de sua comercialização, e, no caso de contratos de construção, até o recebimento integral do valor do respectivo contrato”.

 

Nos termos do art. 11-A, não importa se a unidade for comercializada durante ou após a conclusão da obra; em qualquer caso, a receita auferida será tributada pelo RET. Contudo, apesar da inovação legal, a jurisprudência, conforme precedente citado no início do presente texto, já se posicionava no sentido de que já era defensável anteriormente ao dispositivo legal em apreço, o alcance do RET às unidades vendidas após a conclusão da obra, uma vez que o art. 1º, da Lei 10.931/04 já dispunha que a opção pelo RET é irretratável enquanto perdurarem “direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação”. Fato é que, antes do art. 11-A, não estava na lei que o regime se encerrava simultaneamente à extinção do patrimônio de afetação, mas sim que é irretratável até a extinção dos “direitos de crédito ou obrigações do incorporador”.

Mesmo com a obra concluída, subsistem direitos de crédito e obrigações. E a lei não distingue direitos de crédito por vendas anteriores ou posteriores à averbação da obra e extinção do patrimônio de afetação. Portanto, já antes da entrada em vigor do art. 11-A, o melhor entendimento era no sentido de que, mesmo após a entrega da obra, o RET continuava se aplicando às receitas de vendas de todas as unidades imobiliárias, quer essas operações tenham ocorrido antes, quer depois de averbada a construção.

Estamos à disposição para esclarecer eventuais dúvidas ou questionamentos em relação ao enquadramento de sua empresa nos benefícios trazidos pela Lei n. 10.931/2004